O Direito de Preferência em Terrenos Rústicos de Área Inferior à Unidade de Cultura

O direito de preferência é um instituto jurídico consagrado nos artigos 414.º a 422.º do Código Civil Português, que confere a determinados indivíduos — nomeadamente comproprietários, arrendatários ou proprietários confinantes — a possibilidade de adquirir um bem imóvel antes de terceiros, nas mesmas condições acordadas com o comprador.

No contexto dos terrenos rústicos, este direito assume uma importância particular sempre que a área a ser transmitida seja inferior à unidade de cultura, que corresponde à área mínima economicamente viável para garantir uma exploração agrícola sustentável. A unidade de cultura está definida pela Portaria n.º 202/70, de 21 de abril, que estabelece diferentes limiares consoante a região do país e o tipo de cultura.

A razão de ser deste regime está relacionada com a necessidade de evitar o fracionamento excessivo da propriedade agrícola, assegurando a racionalidade da exploração fundiária e a continuidade das atividades agrícolas, em prol da economia rural. A obrigatoriedade desta norma é amplamente reconhecida, sendo inadmissível a renúncia antecipada ou qualquer convenção que vise afastar a sua aplicação, sob pena de nulidade.

O que diz a lei

Conforme estipulado no artigo 1380.º do Código Civil, o exercício do direito de preferência em terrenos rústicos depende da verificação cumulativa de vários requisitos: a alienação deve ser onerosa (excluem-se, por isso, doações), o imóvel deve ser rústico e confrontar fisicamente com o do preferente, a área transmitida deve ser inferior à unidade de cultura e a venda deve ser destinada a um terceiro não preferente.

A lei exige ainda que o titular do direito seja previamente notificado da intenção de venda, através de carta registada com aviso de receção, contendo a identificação do comprador, o preço e as condições contratuais. Após receber a notificação, o preferente dispõe de 30 dias para manifestar a sua intenção de exercer o direito.

A omissão ou irregularidade na notificação permite ao preferente intentar a ação de preferência, regulada no artigo 1410.º do Código de Processo Civil. Esta ação deve ser proposta no prazo de seis meses a contar do conhecimento da venda, incumbindo ao preferente provar que, se tivesse sido notificado, teria exercido o direito. Adicionalmente, existe a obrigação de depósito do preço convencionado no prazo de quinze dias após a propositura da ação, mecanismo que visa proteger o alienante e assegurar a seriedade do exercício do direito.

A prática revela, no entanto, que a eficácia do instituto pode ser comprometida por expedientes artificiais que procuram contornar a preferência legal. É comum verificar-se a realização de transmissões dissimuladas sob a forma de doação, dação em cumprimento ou vendas a sociedades ou familiares próximos, visando afastar o titular do direito.

A jurisprudência tem respondido a estas situações, afirmando o princípio da prevalência da substância sobre a forma e reconhecendo o direito de preferência sempre que a realidade económica e a finalidade do negócio indiquem uma alienação onerosa que possa desencadear tal direito.

O olhar da jurisprudência

O papel da jurisprudência é, de facto, central na consolidação deste regime. O Tribunal da Relação de Guimarães, no processo n.º 1303/20.3T8VRL.G1, reafirmou que o direito apenas se verifica quando o preferente é proprietário confinante e o adquirente não o é. O Tribunal da Relação de Coimbra, no processo n.º 6628/10.3TBLRA.C1, sublinhou a exigência de notificação a ambos os cônjuges, declarando nula a renúncia antecipada ao direito de preferência. O Tribunal da Relação de Évora, no processo n.º 169/14.7T8ABT.E1, reforçou que, em matéria de arrendamento rural, os recursos relativos a ações de valor inferior à alçada do tribunal de primeira instância apenas são admissíveis em matéria de direito.

Recentemente, os tribunais têm reconhecido a aplicabilidade do instituto em situações complexas, como vendas fracionadas em várias escrituras, transmissões entre familiares ou sociedades do mesmo grupo económico, e casos em que há ausência de contacto entre proprietários confinantes. O entendimento comum é claro: a violação do direito de preferência legitima a reversão do negócio jurídico, assegurando ao preferente a substituição na posição contratual do adquirente.

A relevância deste regime não se limita à mera proteção do direito individual do proprietário confinante. O direito de preferência em terrenos de área inferior à unidade de cultura insere-se numa lógica mais abrangente de política fundiária, visando assegurar a concentração e racionalização da propriedade agrícola, evitando a criação de minifúndios inviáveis e favorecendo uma estrutura fundiária adequada às exigências da produção agrícola moderna.

Conclusão

O regime do direito de preferência em terrenos rústicos com área inferior à unidade de cultura revela-se um mecanismo jurídico imperativo, destinado não apenas à proteção de interesses particulares, mas também à prossecução de fins de ordem pública relacionados com a estruturação racional do território agrícola.

A sua interpretação pela jurisprudência tem garantido a efetividade da norma, assegurando que a vontade das partes não possa ser utilizada para esvaziar a função social que este instituto visa cumprir.

Cada caso deve, no entanto, ser analisado de forma individual, considerando a viabilidade económica da parcela, a existência de confinância e o respeito pelos prazos e formalidades legais.

Liliana Marques Pereira